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从大手笔拿地到变身“小股东” 首都兴创投资“画风”为何变了?

每经记者 王佳飞 每经编辑 魏文艺 

8月中旬,即使尚未取得预售证,大兴星光城售楼处也已经开放,这距离北京兴创置地房地产开发有限公司(gongsi)(gongsi)(以下简称兴创置地)以48.2亿元竞得该地块仅仅过去6个月。 

但需要注意的(de)是(shi),如今该项目的(de)开发商已经变成了在今年3月注册成立的(de)北京品创建(jian)合房地产开发有限公司(gongsi)(gongsi),背后存在多个关联方,这也一定程度上反应了如今北京兴创投资有限公司(gongsi)(gongsi)(以下简称北京兴创投资)的(de)开发风格。 

事实上,北京城投类公司(gongsi)(gongsi)积极拿地始于今年上半年。据中指研究院统计,今年前6月北京累计成交31宗住宅用地,成交金额接近1000亿元。虽然排名前三的(de)拿地企业(qiye)分别是(shi)华润、中海、绿城,但城投类公司(gongsi)(gongsi)已经崭露头角,北京兴创投资以66亿元排在第五位,城建(jian)发以53亿元排在第六位。 

独自拿地到变身小股东 

兴创置地是(shi)北京兴创投资的(de)全资子公司(gongsi)(gongsi),该公司(gongsi)(gongsi)的(de)实控人(ren)为北京大兴区的(de)国有资产监督管理委员会,主要业务是(shi)根据大兴区政府授权,负责大兴新城北区、生物医药基地东配套区、大兴新城核心区、西红门商业综合区、黄村七街、京开东侧天宫院村、采育中心镇区等土地一级开发,配合土地上市工作,进行区域市政、公益公建(jian)设(she)施建(jian)设(she)。 

同时,北京兴创投资还在拓展房地产二级开发业务,仅今年一季度便以48.2亿元、35.7亿元拿下两宗地块。 

具体到这两宗地块,京土储挂(兴)[2022]008号大兴区黄村镇DX00-0202-6007、6014、6011、6002地块(以下简称黄村地块)是(shi)北京兴创投资以48.2亿元底价拍得,而京土储挂(兴)[2022]009号大兴区西红门镇B2-08、DX04-0101-6004、6006、6008地块则是(shi)北京兴创投资和中建(jian)壹品联合以35.7亿元底价摘得,中指院称之为北京兴创投资“托底大兴区西红门和黄村地块”。 

其实近年来北京兴创投资在北京土拍市场,尤其是(shi)大兴区域表现亮眼。除了上述外,根据Wind,2020年2月住总和北京兴创投资联合以6.56亿元摘得大兴区采育镇DX10-0001-6004地块,2021年10月,中铁置业和北京兴创投资以37.84亿元的(de)总价拿下大兴区黄村镇DX00-0102-0208-6026、6020地块,条件之一是(shi)5.4万平方米的(de)“现房销售”。 

就在北京兴创投资“托底”之后不久,市场就传出该公司(gongsi)(gongsi)计划退出黄村地块的(de)传言。今年5月底,《每日经济新闻(xinwen)》记者曾致电北京兴创投资核实该消息,对(dui)方工作人(ren)员向记者推荐了中建(jian)壹品的(de)相关负责人(ren),其在电话(dianhua)中表示:“兴创投资并没有退出黄村地块,只是(shi)引入了其他(ta)投资方,分别有中建(jian)壹品、联投置业、大兴城建(jian),我(wo)们(men)中建(jian)壹品来操盘。”但当时该相关负责人(ren)并没有透露相关各方的(de)持股比例。 

根据启信宝,黄村地块目前的(de)开发商北京品创建(jian)合房地产开发有限公司(gongsi)(gongsi)股东确实是(shi)中建(jian)壹品、联投置业、大兴城建(jian)、北京兴创投资4家,中建(jian)壹品是(shi)占股50.086%的(de)大股东,北京兴创投资占股16.6%,也就是(shi)说,北京兴创投资已成为了小股东。 

暂无拟开发房地产项目? 

早先北京兴创投资的(de)风格是(shi)单打独斗,根据其介绍,“公司(gongsi)(gongsi)房地产开发业开发项目类型以商业地产和高端住宅为主。其中,兴创屹墅和兴创荣墅为高端住宅;兴创国际中心(西红门三期和四期)、核心区企业(qiye)总部以及采育企业(qiye)交流中心等为商业地产项目,主要用于出售,部分对(dui)外出租。” 

根据北京住建(jian)委官网,早先北京兴创投资开发的(de)高米店南里、创采嘉园、兴创科创中心等项目都是(shi)由该公司(gongsi)(gongsi)独资开发,而此后便开始逐渐引入合作开发。 

如今年3月23日取得预售证的(de)诺德逸境小区,便是(shi)由北京兴创投资和中铁置业共同开发,也就是(shi)上文所提到的(de)与中铁置业的(de)联合拿地,北京兴创投资占股仅有35%。而上文提到的(de)和住总的(de)联合拿地,2020年11月取得预售证的(de)住星家园,北京兴创投资也仅有30%的(de)占比。 

上海清算所公示的(de)一份《北京兴创投资有限公司(gongsi)(gongsi)2022年跟踪评级报告》(以下简称《报告》)显示,2021年北京兴创投资营业收入同比下降13.79%。其中受土地开发进度影响,公司(gongsi)(gongsi)土地一级开发收入同比下降21.60%;房地产开发收入同比变化不大;受交房进度影响,保障房开发收入明显下降。 

偿债能力方面,2021年底受流动负债增加影响,北京兴创投资流动比率、速动比率和现金短期债务比均较2020年底有所下降。2022年3月底,受临时性的(de)资金拆借增加影响,上述三项指标均较2021年底继续下降。 

此外,北京兴创投资整体债务负担重,2022~2023年集中兑付压力较大。2021年底及2022年3月底,公司(gongsi)(gongsi)全部债务资本化比率分别为70.50%和75.70%;2022年4~12月及2023年分别需偿还有息债务73.27亿元和74.53亿元(已考虑含权债券的(de)提前回售)。 

房地产开发在一定程度上成为了北京兴创投资的(de)一种压力。《报告》表示,截至2022年3月底,北京兴创投资主要在建(jian)房地产项目预计总投资144.48亿元,已完成投资113.36亿元,未来尚需投入31.12亿元。 

整体看,北京兴创投资的(de)房地产在建(jian)项目尚需投资规模较大,面临较大的(de)资金支出压力。“公司(gongsi)(gongsi)部分在售房地产项目面临去化压力、资金支出压力大,整体债务负担重、2022~2023年集中偿付压力较大等因素对(dui)其信用水平可能带来不利影响。暂无拟开发的(de)房地产项目。”

(责任编辑:华青剑)

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